都市計劃區內的農建地和農地有什麼不同？農建地自地自建蓋房子有什麼限制？

「農建地」的定義

農建地的名詞，是因都市計畫施行前為農地，但已有房屋存在，因此在都市計劃實施後，將該筆土地的地目改為「建」，讓建築物所有權人可以合法使用、改建、新建或增建。

以下為興建的房屋規範：

• • 高度不能超過14公尺，且以四層為限。
  • 建蔽率不能超過60％
  • 容積率不能超過180％

若就地改建、增建或拆除後新建，也須符合以上建築規定。詳細規範，可參考都市計畫法台灣省施行細則30條。

都市計畫內的分區限制

下列都市計畫分區均可興建農舍：

• • • 特定農業區
    • 一般農業區
    • 鄉村區
    • 風景區
    • 山坡地保育區
    • 特定專用區
    • 國家公園區的農牧用地養殖用地
    • 森林區的農牧用地

其建築限制則受《農業發展條例》的規定，買農建地無法蓋屋的問題時有所聞，有時是因這筆土地在都市計畫發布後才將「田」、「旱」地目申請變更為「建」地目，因此無法蓋；或申請變更的證明文件上是蓋廠房而非住宅，因此無法申請建築執照。 建議購買都市計畫內農建地時，需確認地目變更時間點，以及當初建築物申請時是否為住宅。

農建地 VS 農地之比較

項目	農建地	農地
土地使用分區	都市計畫內的農業區	都市計畫或非都市計畫的農業區
建蔽率／容積率	60%／180%	10%／150坪以內（總樓板面積）
興建最小基地限制	無	0.25公頃（約756坪）
興建限制	建築物簷高不得超過14公尺，並以四層為限。	建築物高度不得超過三層樓，並不得超過10.5公尺，最大基層建築面積不得超過330平方公尺。
申請興建的 法令限制	一筆土地僅可申請一間農舍	1 興建農舍之申請人應為農民，且無自用農舍。 2 申請人的戶籍和土地需在同一縣市，且登記需滿兩年才可始建。 3 一筆土地僅可申請一間農舍。

資料來源：《圖解自地自建×買地蓋屋完全通》漂亮家居出版