【2023自地自建深入剖析】選地、設計、預算、請照、施工、室內裝修流程完全解密

 

自地自建真的好嗎？缺點是什麼？

說起自地自建的好處，不外乎就是能蓋出符合自己心意的房子，從設計到建材都能隨心所欲，打造出最理想的家園，對於充滿生活願景的現代人來說，自然是最佳的選擇。
然而真正實行起來，步驟的繁瑣，難以掌控的流程導致時間成本拉長。事前缺乏規劃，總想挑選最好的建材使預算失控，是投入自地自建的人常碰到的難處，也是最大的缺點。
儘管如此，打算自地自建的人，就是堅持自己的生活哲學，想將夢想落於現實。

 

自地自建包含那些費用？一坪營建該抓多少預算？

自地自建的總預算一般來說包含購買土地的費用，產權轉移的代書費及稅金、建築設計費、執照申請費、施工營造費用、室內裝修費用。
目前市面上所說的自地自建營建行情約每坪15～20萬，此價格並不包含買地、跑照規費和後續的室內裝修的費用，尤其建築申請為各地方政府，會依循縣市不同有所差異，例如在雙北的跑照費用較高，這會對估算成本有更大的影響。因此在估計成本時，別忘記查詢所在縣市的規範做功課。
而所謂的營建行情價，也會依土地本身的條件、興建規模、營建工法有所差別。

< 延伸閱讀：自地自建費用怎麼算？一坪多少錢？ >

 

自地自建從規畫到完工要多久？

自地自建最花時間的部分有二：一是在設計建築以及申請建照的這段過程。二是實際開工的營造工程。
前者花費的時間約是6個月到1年，熟練的建築師會在與業主確認設計完備後立刻申請建築執照，避免拖延到開工時程。而營造階段則是不能著急的，尤其前期的結構工程攸關安全，全部做完到交屋會依工法和規模差異要花6～18個月。
再加上申請使用執照、裝修、驗屋、改善等等零碎流程，平均自地自建完成的時間約會花2～3年。

 

自地自建６步驟

自地自建可以簡單區分成六大主要流程，會經歷土地評估、財務評估、建築設計、建照申請、營建施工、完成交屋六大階段，接下來我們會按各個階段來詳細說明。另外，狸樂聚自地自建團隊還製作【自地自建懶人包】，包含自地自建項目檢核表、工作進度流程表，幫助您更加了解自己蓋房子該如何進行。

 

土地分析

土地分析，除了查看土地使用分區、判斷土地是否符合當地建築法規的最小建築基地規模外，還要確認依各縣市法規的建蔽率、容積率可蓋多大的房子？該地區的都市計畫中有何設計上的限制？最重要的前置作業就是檢查土地現況。
一般資訊、規範等等能在土地謄本、土地使用分區、地籍圖這些既有文件上查到，而實際上的指定建築線、土地界線、地質狀況，則需要請合法的測量和鑽探公司調查。
只有釐清土地的資訊，建築師才能做出最完善的分析，為之後溝通建築設計做準備。

 

建築設計

建築設計要將業主想望的機能以及土地的現實條件做結合，綜合評估後提出幾個可行的方向，與建築團隊選擇能夠施作的方案，再進行詳細的設計，繪製圖紙。
施工設計圖要將施工的流程以及細部設計整合，方便施工團隊安排營建時程、原物料供應、施工設備就位等繁瑣事務。此外，還要將需要購買的原物料、工程設備製表成工程概算。
而業主要注意的就是設計發想時，要明白自己的需求，才能與建築師做有效溝通，避免後續建造執照核發後才發現與預想不符，到時要再修改會影響排程、徒增成本，甚至還有可能碰上無法修改的情況。

 

預算規劃

通常到了這階段，自地自建實際的成本就能統計出來了。
儘管一開始都會粗略談論預算，但當時的原料的實際價格、運輸問題等等變因都會影響最後結果。而自地自建費用高低的多寡，取決於材料的等級、規格、品牌、施工難易度、工法不同、時間長短……的差異。
在這個階段若有所資金壓力要針對項目的輕重緩急作取捨，或是希望能夠為生活品質往上升級，都能諮詢建築師的建議調整修改，使資金調度能夠更加靈活。

 

建照申請

建築執照攸關是否能開工營建，還是向銀行申貸的重要依據，是非常重要的環節。此時，建築師會帶領屋主將所需文件備齊，好讓審核能夠順利過關。
依照所在縣市不同，申請建照要準備的東西會有細微差異，但一般都要準備地籍圖、鑑界成果圖、土地登記簿謄本、地質鑽探報告、建築線指示、測量成果圖，以及建築師設計產生的平面、結構、水電等圖面，以及各項同意書、文件需要簽署。
要注意建照太晚申請會延宕排程，增加不必要的時間成本。

 

建築施工

建築施工將奠定整棟房子的基礎，就像人的體質若從小基礎好，就不容易生病。因此營建過程許多環節無法趕工，例如基礎工程中用混凝土澆製房子的基底後，只能耐心等待、細心養護維持濕度，減少收縮裂縫產生。
一般來說，監造人由設計建築的建築師負責，在各大重要階段確保有照圖施工、使用的物料符合規格標準，並在各階段拍照勘驗。而施工品質上的監工人，則由營造商設置的工程人員、工地主任負責。這兩者常為大眾混淆，導致爭議產生。

 

室內裝修

房屋竣工後，還只是一個夢想的粗胚，需要將生活的樣貌妝點其中，才是真正的美夢成真。日常所需的水電工程，奠定風格基底的磁磚泥作工程，衛浴廚具以及木作、油漆，並於細清後安裝家電燈具等設備。
這個階段約需要3個月左右的工期，會依設計的複雜程度、原物料到貨是否準時影響排程。而自地自建的好處就是，由於早期建築師就能與室內設計師溝通，在這最後階段通常不會產生要打牆、大改的情況，能夠省去許多非必要的時間成本與支出。

 

自地自建８大問題

 

1. 哪些土地可以自地自建？

並不是任意的土地都能夠自地自建。在臺灣的土地有三大類：都市土地、非都市土地、國家公園土地。其中，國家公園土地不得買賣，因此範圍就剩下前兩類。
這兩種土地依其分區不同，每塊土地有它被容許使用的項目跟強度，不是都夠自地自建。都市土地的規範要查詢都市計畫法及細部計畫，可上網到內政部土地使用分區查詢系統，輸入地址便可知道詳情。
而非都市土地則要依照區域計畫法，可向當地地政事務所申請「土地登記謄本」查看或上網查看，一般來說為「╳種建築用地」的較有可能興建住宅。
若仍無法自行判斷，直接向建築師諮詢較為妥當。

< 內政部土地使用分區查詢系統 >

 

2. 土地範圍確認？何謂鑑界？

要確認所持有土地的範圍，就是要進行土地鑑界。通常是因人為或天災導致界樁移動、遺失導致界線不明，才會向地政事務所申請鑑界來重新確定位置。
而申請建照時，須先確定土地是否能指定建築線，倘若沒有則無法申請建築。申請建築線時，同時請測量公司做土地鑑界，先做土地鑑界再開工，讓周遭鄰居對土地的界線有共識，以免房子蓋好後產生越界紛爭。

< 延伸閱讀：買地後想自地自建蓋屋卻被要求申請建築線，約需多少錢？ 什麼是「建築線」？ >

 

3. 自地自建怎麼融資貸款？

購成屋可以申請房貸，而自地自建這種大項目所需的資金，自然也能夠找銀行貸款來達成。自地自建的貸款方式有三類：土地融資、建築融資，以及兩者合併的土建融資。
儘管個人比不上長期與銀行往來的建商，申請融資的步驟會比較繁瑣，但只要條件符合，申辦貸款並不困難。
如果自備款高於70%，可以在土地、建築融資中擇一，若自備款低於70%，或是希望保留較多現金活用，那麼土建融資會是更好的選擇。

 

4. 什麼是地籍圖？地籍謄本？

所謂地籍圖，是指各縣市為各區繪製的圖，由縣市分出區，區內分段，段內分宗，以最小單位宗來編地號，整理出地籍資料。而地籍圖上會記載每宗土地的形狀、範圍，地號，可利用內政部的地籍圖資網路便民服務系統查詢。
而地籍謄本，則是以地籍圖為基礎，針對自己擁有的該宗土地，向各縣市的地政事務所、地政工作站申請出的資料。除了地籍圖所有的資料，還會標明權利範圍，以及土地座落的位置資訊。
此外，地籍謄本分為三類，第一類謄本有登記人的所有資料，只能由本人或依其他法令為由才能申請。第二類隱匿了個資法規定的內容，一般民眾能夠作申請。第三類則是和登記人於法律有利害關係者能申請，上頭會有完整的姓名地址。

 

5. 建築師的費用怎麼算？

根據建築師事務所的收費標準，「法定工程造價×酬金百分率」是建築師收取的費用，而酬金百分率大約是營造施工的5%~10%不等，確切百分率要看實際的工程造價是多少來決定。
就如同Costco、量販店的商品因為一次購買量多，會比超商來得便宜的道理一般，通常規模較小的建案，酬金百分率會較高，規模較大的建案則較低。

 

6. 建築師空間規劃有哪些項目？

建築師在自地自建中，最重要的就是做空間規劃的設計，並繪製出設計圖，使後續營建能照圖施工。然而，一棟房子的構成不像是玩積木只要簡單堆疊，因此建築師除了房子的外表，還得針對內容物做規劃。
建築設計圖有建築圖、結構圖、消防設備圖等等，而各類又分執照及施工圖。執照圖是申請建造執照用，而施工圖顧名思義是給予營建商施工所用。
建築圖：載明房子可見的外在資料，位置、座向，周遭的巷弄、面積、門窗位置……
結構圖：以建築圖為基礎，更深入的說明房子的承重能力、肉眼看不見的鋼筋配置……
消防設備圖：載明消防設備相關的規劃。
除了前三類，還有「電氣設備圖」、「給水、排水及衛生設備圖」、「空調及機械設備圖」、「環境景觀植栽圖」、「汙水處理設施圖」、「瓦斯設備圖」。建築師需要將房子從裡到外做詳盡的規劃及統合，才能讓房子有美麗的外觀，及生活的舒適性。

 

7. 營建過程有哪些流程？

營建工程的流程依序分為5項：假設工程→土方工程→基礎工程→結構工程→水電工程。

• 假設工程：是為了施工過程順利所準備的臨時工程，最常見的就是圍籬、鷹架，在完工時都不會保留。如果土地上存有舊建物，在這之前會多一項拆除及清運工程。
• 土方工程：是挖掘地基，整地夯實。
• 基礎工程：施作地基灌漿、鋼筋綁紮，灌漿養護等等，為房屋打好堅實的基礎。
• 結構工程：豎立房屋的骨架、樑柱、層板、屋頂、室內外牆體，支撐保護未來住戶的安危。
• 水電工程：串連日常所需的水路、電路、電信、網路、消防管線施作。

 

8. 自己蓋房子跟直接買房最大的差異？

自己蓋房子與買成屋的最大差異，以實際層面來看就是能將資金全數用在夢想上。
一般建商的成屋，成本除了土地、營造以外，營銷廣告成本就得佔據5~6%，再加上建商的利潤20～30%，就可算出能多出多少預算能運用。
儘管不似建商能依靠大量採購壓低原物料價格，且需要花更多的心力去構思、溝通，但全程參與、見證自己腦海中的理想化為現實的成就感，是購買成屋無法到達的境界。完工交屋後心靈的滿足，才是許多人願意選擇自地自建的原因。

< 延伸閱讀：何謂建蔽率？容積率？自地自建規劃房屋的最佳體態 >

 

結語

自地自建應注意的細節眾多，又需要多個團隊相互配合，可說是牽一髮而動全身。
儘管整理出這麼多常見問題為大家解惑，在實務上仍會碰上許多複雜的情況需要面對。因此，得到一些基礎概念，只是一種輔助，過程中與經驗豐富的專業團隊能互相信任、積極溝通，才是順利完成夢想屋最重要的秘訣。