自地自建是什麼？自蓋房子最詳細流程、價格看這篇

預售屋、新屋、中古屋，準備好預算，擁有自己的家不難，但擁有一間全然符合自己需求及想像的家，卻不容易。儘管成屋能靠裝潢、預售屋也多有客變服務，甚至還有便於裝修規劃的毛胚屋能選擇，可這些終究有建商的格局限制，比不上自地自建的靈活，這也是越來越多人願意從零開始規劃夢想宅的主因。
而怎樣的人適合自己蓋房子？該怎麼邁出第一步？後續又有什麼眉角要注意？都是阻擋許多人的原因。

 

1. 自地自建是什麼？

自地自建，就是在自己擁有的土地上，蓋屬於自己的房子，從零開始打造屬於自己的理想生活，無須再委屈遷就既有的格局，能依循心之所向自在過日子。
不過，每塊土地的條件相異，在不同縣市也有不同法規限制，就像積木的底板，只有相同規格的積木才能在上頭搭建，暴力嵌入會毀損積木，而蓋房子不小心觸犯法規的結果又更麻煩了。因此在著手自地自建前，要先做土地分析了解土地的「規格」，而要弄清楚的資訊有2關鍵。

1. 土地類型

   於臺灣，土地分為三類：都市土地、非都市土地、國家公園土地。
   國家公園土地可直接排除，而剩餘兩種土地依分區不同，每塊土地會有被容許的使用項目及強度，並非皆可自地自建。
   「都市土地」可上網在內政部土地使用分區查詢系統查詢，而「非都市土地」可向當地地政事務所申請土地登記謄本，或者上網查看，一般來說「╳種建築用地」較有可能得以興建住宅。

2. 建築限制

   知曉土地的基本資料後，通常便能在各縣市的法規中查詢到相關規定。除了最基本的建蔽率、容積率來確認能蓋多大的房子。還有建築設計上的規範，能蓋多高？有無退縮限制？外觀風格是否有限制？土地是否能指定建築線？
   儘管大方向是如此判定，但仍有許多細節是沒有相關專業者難以釐清的，因此「狸樂聚×自地自建」建議直接諮詢建築師，並實際做好土地鑑界，避免往後產生越界紛爭較為安心。

 

2. 誰適合自地自建？

自己蓋房子需要花費的心力，比起購買成屋來說大上許多，但若正巧手頭擁有適合蓋房的土地，那麼就有了自建房屋的基本條件。
而即使沒有土地也無須失望，倘若實在不滿意市面上的產品，且對於規劃居住空間心中有藍圖，渴望房子能配合生活方式有獨到的設計，那麼只要願意一步步深入了解相關資訊，就會發現完成自己蓋房子夢想並非不可能之事。

 

3. 自地自建流程

3-1. 建築設計

第一步最重要的環節，是要挑選可靠的建築公司來幫整個過程把關。
專業的建築師會做詳細的土地評估，將基地形狀、容積率、建蔽率、地質及土地界線都考慮進去，並依照各縣市法規進行規劃。
與建築師討論時，除了盡量提出特殊需求、生活習慣外，也要告知建築師預算，如此使空間配置、外觀風格符合想像，也能避免認知差異使預算爆表或是省過頭達不到效果的情況發生。
此外，申請建照前最好能有3D模擬，更能看出平面、立面圖看不出的問題。

 

3-2. 申請建照

要開始動工興建，就必須拿到建築執照，若沒有建照不但不能開工，也無法證明房子是合法建造。而且與銀行申請貸款時，建照也是重要的依據之一。
申請建照時，需要準備地籍圖、鑑界成果圖、土地登記簿謄本、地質鑽探報告、建築線指示及測量成果圖，以及設計環節所產生的平面、結構、水電等等圖面，還有許多同意書、文件需要簽署。
一般來說，建照申請這個環節，配合的建築師會提供文件準備清單，並帶領屋主備齊資料，好讓審核能夠一步到位。

 

3-3. 建築興建

開工前，若土地上已有建物，要先進行拆除工程，才能測量放樣、整地，開挖基地。
基地開挖完畢，便可施作基礎工程，基底灌漿、鋼筋綁紮、模板工程、灌漿養護，為整棟房子提供垂直支撐。而後結構工程為房屋的骨架、樑柱、屋脊，會由結構技師縝密的計算確保未來住戶的安全。
接著是屋頂、室內外牆體的施作，攸關一棟房子的防火斷熱、降噪隔音、制震防水，並奠定外觀風格。
最後的水電工程，會將生活中所需的水路、電路、電信、網路、消防管線施作完畢。

 

3-4. 申請使用執照

新屋建築完畢後，需要備妥相關文件申請勘驗，領取使用執照。
公務機關會派人現場確認建築物與建照的圖面相符，若有細節差異可以修改圖面符合現況，通過後即可申辦產權過戶，申請正式水電，並且進入室內裝修的環節。
此階段流程繁瑣，但通常配合的營造商都會幫助屋主完成，無須太過擔憂。

 

3-5. 細部室內裝修

室內裝修的階段與建築設計的環節相似，需要挑選專業的室內設計公司，並在丈量現場後，根據預算與設計師討論日常需求、動線、照明、收納空間，以及最重要的風格抉擇，甚至是有不同於一般住宅的特殊規劃，方能打造出舒適又有特色的夢想宅。
畢竟願意走向自地自建這較繁瑣的道路，對於生活的品味、質感要求肯定是有獨到的堅持。

 

3-6. 完工

屋子完工後，就是驗屋、交屋了。在這最後階段，最好能與驗屋公司合作，方能了解細節處的勘驗標準，找出無法輕易看到的問題。其間請建築公司提供工程履歷，並在檢驗過程中拍照存證都是基本。
至於結構、防水等等相關保固，應該要在前期簽訂合約時就談妥，即可避免後續發生重大缺失，找不到人負責的慘況。
待驗屋無疑，就可以開心交屋，入住百分之百符合需求的夢想好屋。

 

4. 自地自建費用

 

4-1. 自地自建成本預算包含哪些？

建商建屋的成本主要有：土地成本50~70%、營造成本20~25%、營銷廣告成本10~15%及建商利潤20~30%。因此選擇自地自建，能夠省下付給建商的廣告、利潤，將資金最大化的利用在建構屋子上，若手頭剛好有閒置的土地，在資金上會更有餘裕。
一般來說，營造成本在可用「坪單價×施工坪數」，再加上建築師的酬金（營造施工的5%~9%）做簡單估算，並將內部裝潢、家具、家電的預算考慮進去。
此外，廢棄物清運費用很容易被忽略，若土地上有舊建物，這筆支出絕不能忘。

 

4-2. 自行發包會比交給專業團隊划算嗎？

理論上，請建築師設計完房子後自行發包，能夠更自由的挑選原物料、工班、室內設計公司等等，在金額支出確實會比尋找專業營造廠統包便宜。
然而，營建中最重要的就是監督工程進度及品質，倘若沒有工程背景，在協調工班以及監工時容易手忙腳亂，難以掌控進度，甚至是碰到需要拆除重作的情況，這些風險是自行發包要面對的。
交予營造廠統包得以受合約保護，後續也有人能負責處理到完工，清楚箇中差異便可做出對自己最適切、划算的選擇。

 

4-3. 建築師事務所怎麼選？

建築師事務所的工作範疇，有設計前資料收集評估與規劃、估價、繪製建築設計圖、營造監工及與室內設計師配合裝修。
除了能事前收集資料，觀察過往案例判斷工程實績、設計風格，也可以從前期溝通出幾分端倪。例如討論需求、講解圖面時是否能耐心給予專業答覆，報價單資訊是否詳盡清晰，工程會議時的流程說明，都是挑選的要點。
最重要的是，建屋需要大量溝通，倘若初始就無法建立信任感，也將影響後續配合，盡早更換找到信賴的事務所為上。

 

4-4. 建築師事務所收費

建築師事務所的收費標準是「法定工程造價×酬金百分率」，而百分率約在營造施工的5%~9%左右，依規模差異調整。由於自地自建案的規模較小，因此收費也會較高。搜索「建築師酬金標準表」，能夠找到更詳盡的資訊作為參考。
事務所的酬金工作內容包括規劃設計費、監造費，業界曾有建照申請完即收取酬金的案例，以至於實際只有重點監工，在簽約前可針對監造需求調整合約內容，以保障後續蓋屋順利。

〈延伸閱讀：自地自建費用怎麼算？一坪多少錢？〉

 

5. 自地自建施工時間

5-1. 設計及申請建築執照階段

設計階段建築師會計算基地面積、設計建築外觀，此時最好也能直接找到配合的室內設計師，在開始雙方就相互配合設計，不但能避免二次施工，還能有效節省時間與支出。
依照案件要求的複雜程度，此階段的時間為2～6個月不等。 設計圖完成後，即可準備文件向各縣市政府申請建照，資料齊全通常能在2個月內獲得建照，最晚3個月。

 

5-2. 正式動工階段

正式動工階段一般會先舉行動土儀式，緊接著是放樣確認要開挖的地基範圍，整地完成之後，會進行PC（混凝土）澆灌隔離鋼筋與土壤，並等待PC養護3日，增強未來的結構強度。
依土地面積大小，若無天候影響，此階段約5~7日能完成。倘若土地上有建物要拆除、清運，時長會再多個1、2日。

 

5-3. 營造工程階段

營造階段的工程時間，會依工法及規模差異有所不同。
結構體工程階段需要重複鋼筋綁紮、板模、灌漿、噴水養護並且安設基礎水電管線之程序，由下至上一層層做起，約需要6～18個月的時間，方能將結構體完工，拆除鷹架。

 

5-4. 領取使用執照階段

新屋完工後，即可準備文件，向地方政府公務機關申請勘驗領取使用執照，倘若勘驗沒有問題，大約於30天內可以獲得使照，便可申請正式水電、產權過戶，開始進行室內裝修。但如果勘驗有缺失，就必須更動圖面或實際改正。

 

5-5. 室內裝潢階段

由於剛完成的屋子處於毛胚屋狀態，於室內裝潢階段，大約需要3個月的工期。
安裝水管、電路以及泥作工程約20日，牆面的磁磚、泥作工程約15日，木工、油漆約30日，地板鋪設、廚房、衛浴等約20日，之後會先進行細清，再安裝冷氣機體、燈具等等設備約5日。
實際情況，會視設計的複雜程度、原物料是否有準時到貨，而拉長或縮短工期。

 

5-6. 完工交屋階段

完工交屋階段，只要找驗屋公司一一檢查施工成果是否與合約相符，若無缺失需要改正，驗屋當日就能直接交屋。
倘若有比較多的缺失，就要等廠商修繕缺失後，再經歷複檢驗屋，交屋時間自然也會延宕。

〈延伸閱讀：【2023自地自建深入剖析】選地、設計、預算、請照、施工、室內裝修流程完全解密〉

 

6. 如何選擇適合自己的房子設計風格？

 

6-1. 自己蓋房子的空間規劃

建物的用途不同，自然在規劃上，會有各種不同的著重思路。

• 自住
  自用住宅最重要的，是家庭成員的需求，因此除了基本的座向、採光、隔間等等，可以先與家人討論對屋子的想像，在與建築師溝通時提出要求，打造舒服、溫暖的家。
• 餐廳
  做為營業用的空間，動線安排、空間利用都十分重要，尤其餐廳後廚工作，將有更多細節需要考慮，例如廚房排水溝、倉儲空間、消防設備的規劃，都會影響實際營業的作業流程。
• 民宿
  於觀光景點建造民宿，除了釐清當地氣候，挑選合適的建材，使住客感到舒適外，打卡文化的興起，也使得旅客出遊時，傾向於選擇特色突出的民宿。那麼將經營理念及周遭環境呈現出來，將會是規劃的重點。

6-2 自地自建常見的外觀風格

• 清水模
  水泥樸實粗獷，又不失穩重內斂，個性十足，深受現代人的喜愛。然而施作工法較為困難，對師父的技術要求也高，在施工過程出現細微問題，都會嚴重影響到美觀。
• 現代風
  以基礎色彩黑、灰、白作為搭配，避免過多的裝飾，以俐落簡單的幾何圖形作為風格重點，佐以木頭或石材，為其增添幾絲亮點。
• 日式風
  不特意講求對稱，簡約且充滿禪意的設計，對於木建材的運用佐以沉穩的黑色，以及開闊明亮的公共空間設計，別有一番放慢腳步的韻味。
• 混搭風
  如今資訊流通，各種文化中的美感也逐漸相容，無論是石材、木材、鐵件的運用，或是較為華麗、高調的新古典元素，只要能夠搭配得宜，都能展現出屋主獨特性格。

 

結論

比起購買成屋，自己蓋房子確實要投注更多時間與心力，方能逐步構建自己的溫馨家園。雖然其中所經歷的辛苦，也能換來最甜美的果實，可並非人人都有這般餘裕能實行。
倘若沒有太多時間時時刻刻關注，又希望能夠擁有與自己心中藍圖相符的屋子，那麼挑選專業、資訊透明的團隊合作，無論是設計、施工、申請證照都能給予幫助，為完成夢想屋省下許多精力。